原标题：刚刚！香港出大招，1000万的房子，缴400万的税！热钱被关门打狗，中国大利好！
刚刚，楼市再传大消息：从即日起，香港全面上调了住宅交易的“从价印花税”：把非香港户籍人口在香港购买住宅，以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”，从此前的最高8.5%，一下子提高到了15%。
假如内地居民老王，准备到香港购买一套1000万元港币住宅，就要交400万的税，而这仅仅是交易阶段的主要税费。是不是真富豪，要看你敢不敢现在去香港买房了！
把非香港户籍人口在香港购买住宅，以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”，从此前的最高8.5%，一下子提高到了15%。
很多媒体在报道这一条消息的时候，没有弄清楚事件的本质，把它狭义地理解为“香港人购买二套房加税了”。事实上，香港此次房地产调控，恰恰针对的主要是内地购房者。
香港的税制跟内地不同。在房屋买卖阶段，有三种主要税费：从价印花税、买家印花税和额外印花税。这个严苛的税制，是在2012年10月以后形成的，最大的目的是为了控制房价，抑制投资需求，尤其是来自内地的投资需求。
假如内地居民老王，准备到香港购买一套1000万元港币住宅，那么在今天之前，他的纳税情况是这样的：
2016年11月5日之前的“从价印花税率”（第一税率标准），见下面表格：
根据表格，老王适用的税率是7.5%，需要交纳1000×7.5%=75万港元的税。（注解：香港人购买首套住宅，可根据“第二标准”减免一些税点）
需要说明的是，香港的三种印花税征收，是按照“物业交易的价格”或者“物业市值”中较高的为准，严格按照税率计算的。不像内地城市，使用了评估价，而评估价一般只有市场价的一半到70%左右。
从2012年10月以后，香港开征“买家印花税”，税率为15%，非香港户籍居民在香港买房是无法豁免的。所以老王还要再交纳1000×15%=150万港元的税。
从2012年10月以后，香港在房屋出售环节开征了“额外印花税”，如果一套房子在上一次换手3年内再次转让，则需要交纳“额外印花税”（类似我们此前的营业税，或者现在的增值税），税率如下：
如果老王买的房子，卖家持有期才两年，则还有10%的税，也就是100万港元。如果卖家坚持1000万实收，则老王需要替他支付100万的额外印花税。
好了，现在香港政府宣布加税。此次加税其实只调整了“从价印花税”，把“外地人在香港买商品房”和“香港人购买第二套商品房”适用的那个“从价印花税（第一标准）”的税率表格废除了，统一为简单税率：统统地15%。
所以，老王的第一项税款，就从75万元增加到150万元。总税款从325万元，变成了400万元。
即便是买“上家”持有超过3年的住宅，因为豁免了“额外印花税”，买方也要缴纳300万的税，也就是税率最低30%（提别提醒：印花税不是交易税费的全部），可见香港打击炒楼的力度之大。
相比之下，内地热点城市限购、限贷以及加税的调控措施，可谓弱爆了。比如在一线城市买房，实际税率可能连香港的四分之一都没有。
第一，香港楼市在2012年10月出台“双辣招”措施之后，加上经济不景气，楼市调整了4年。到了今年第二季度之后，香港楼市成交全面回暖，房价、地价全面上涨，如果不加调控，房价可能再度失控。
值得注意的是，香港政府此次出手，是在“海航集团”旗下公司在香港启德地块拍出新地王两天之后，可以说反应非常及时，值得内地城市学习。
第二，香港楼市面临空前的危局，如果不出重手，可能失控。这个危局是：1，内地资产荒，大量资金在寻找机会；2，人民币贬值预期增强，很多资金希望外流避险。而香港的股市、楼市，是内地资金最方便的去处。但以香港之小，如何能承受内地资金之巨！
有统计显示，二季度香港新房销售中25%被内地客买走，到了三季度这个比例更高。
第三，香港受欧美民粹主义思潮影响，中下阶层对高房价比较敏感、反感，及时出手调控房价，可以稳定香港社会。
第一，香港楼市在2012年10月出台“双辣招”措施之后，加上经济不景气，楼市调整了4年。到了今年第二季度之后，香港楼市成交全面回暖，房价、地价全面上涨，如果不加调控，房价可能再度失控。
值得注意的是，香港政府此次出手，是在“海航集团”旗下公司在香港启德地块拍出新地王两天之后，可以说反应非常及时，值得内地城市学习。
第二，香港楼市面临空前的危局，如果不出重手，可能失控。这个危局是：1，内地资产荒，大量资金在寻找机会；2，人民币贬值预期增强，很多资金希望外流避险。而香港的股市、楼市，是内地资金最方便的去处。但以香港之小，如何能承受内地资金之巨！
有统计显示，二季度香港新房销售中25%被内地客买走，到了三季度这个比例更高。
第三，香港受欧美民粹主义思潮影响，中下阶层对高房价比较敏感、反感，及时出手调控房价，可以稳定香港社会。
本次新政中“对首次置业以外的住宅型物业，征收印花税率将提高至15%”，至少读出两点信息：
1、本次政策明显针对的是外地购房者，特别内地购房人，带来的结果是内地人到香港买房的成本将会大幅提高。
2、调控的手段非常坚决，类似于2012年的香港楼市“双辣招”以及今年8月2日的温哥华房价调控。
1、本次政策明显针对的是外地购房者，特别内地购房人，带来的结果是内地人到香港买房的成本将会大幅提高。
2、调控的手段非常坚决，类似于2012年的香港楼市“双辣招”以及今年8月2日的温哥华房价调控。
当时的情况是这样的，从2012年10月和2013年2月为了抑制越来越火爆的楼市,香港政府出台了著名的“双辣招”，为了让大家避开繁琐的文字，小白制作一个图表：
从图上能够正常的看到，这次香港的调控和2012年的“双辣招”类似“非香港永久性居民和所有公司购房需缴纳双倍即15%的买家印花税”。另外，新政的效果很明显：2013年年初香港房价见顶。
温哥华的房价也一样，当地政府自今年8月2日（下周二）起出台狠招，随后房价应声大跌。
当时的背景和现在香港一样：2015年中国投入资金的人在温哥华市购买房地产共花费96亿美元（625亿人民币），约占该市2015年全年销售额的三分之一，当地房价在2016年7月份之前一直是一头疯牛。
因此，综合历史经验和以及现在的情况去看，作者小白认为香港这次忍痛对房价动刀，最快下一周就会看出效果，房地产的交易量可能会一下子就下降，甚至会停顿，短期买方可能进入一个观望期，谁也不敢走出这一步，未来房价很难再会上涨，因为这次香港政府盯得很紧，即使退一万步说，未来效果不好，也只会刺激香港政府出台更严厉的政策。
所以作者小白认为如果你目前有到香港购房的打算，还是先等等为佳，等侍这次政策利空出尽，房价有见底的迹象时再出手也不迟！
2000年，有一个古怪的德国老头Peter Garber，突然心血来潮。决定去考察一些著名的历史事件来源与出处。
细究的结果让人大吃一惊，以最为著名的荷兰郁金香狂热而言（1634～1637）。该事件常作为典型案例，告诫人们不要投资冲动，避免于追涨杀跌投机性市场。
综合所有的郁金香故事，辗转抄录，但最早的起源，都来源于1929年再版的一本回忆录《荷兰往事》，由股神巴鲁克作序。当时因为股灾不久，投资人亲历悲剧始末，所以对书强烈共鸣。
而这本回忆录，最初是由苏格兰律师兼诗人，查尔斯·马克，在1841年将十一则投资往事集合成书。名为《回忆录》。1850年再版，并改名《公众的幻想与疯狂的公众》，畅销一时。有必要注意一下的是，这是本故事书！
再之前的追溯，是荷兰政府在18世纪印刷的一本基督教单行宣传册《贪心不足与实话实说》。当然，这是一本追求“新闻导向”的小册子。
德国教授继续追踪下去。发现所谓的“郁金香花茎”，其实有很多种，从最贵的100万美元一支，到最便宜的1美元一枝，种类非常之多。如果将最贵和最便宜的品种混合在一起，自然得出了崩溃1000000倍的结论。
事实上，早从14世纪起，欧洲荷兰，比利时，德国，奥地利等宫廷贵族，就喜欢用鲜花装饰衣料。上流社会的贵妇人，用郁金香花瓣打扮衣物或者帽子，在当时是很平常的一种举动。
2001年，阿姆斯特丹，鲜花拍卖市场，一株非常罕见的郁金香花球，成功地拍出了60万英镑的天价。这样的价钱，可以在整个世界任何一个地方，买一幢顶级别墅。
传说中的1633～1637年，郁金香价格从几十荷兰盾飚升至万余荷兰盾。荷兰盾是金币，50盾大约含有1盎司黄金，按今日排价，折合8万美金。对于当时的公爵侯爵夫人来说，这仍只是一瓶香水的价格。
Peter Garber考证了大量的历史资料，最后写下了《泡沫的秘密——早期金融狂热的基础原理》一书。由MIT Press出版。
几乎所有的舆论媒体，厌厌不休地向我们教育“日本房地产泡沫”“香港房地产泡沫”。日本房地产怎么的，香港房地产大跌七成。当年的荷兰郁金香泡沫啊，老吓人呢，我告诉你。
当然，很多年以前你没有被唬住。在炒楼的这一条道路上走了下去，然后房价翻了十几倍。
“毒教育”的意思，当你还在懵懂无知的时候，直接把你带到沟里去。直接把你洗蠢掉，把你三观洗掉。
以致于许多人20岁之后，并不清楚自己生活在一个Matrix谎言时空之中。意识到“幻相”是最关键的一步，所有的觉悟均由怀疑开始。
荷兰的郁金香故事，我们现在知道是假的。是一个基督教修士会捏造出来的“净化风气”宗教宣传小册子。
香港的房地产，从1960年开始起飞。如果从“起步价”开始计算，则一共大概升了200倍。你将它平摊到56年的时间中，平均每一年正好涨约10%
但是，毫无疑问的一件事。一般认为1991~1997这六年中，楼市升得特别厉害，大概升了四倍。或每年25%
1995年，英国人大肆抛售在香港的资产，并形成一个向下缺口（如图）。英资怡和，置地，太古，嘉道理家族，大规模抛出手中核心资产，渡海西游。
当时，出于“天朝”形象，以及一贯的要面子传统。1995年红筹大肆托盘，接了英国人不少工商铺大厦。并给市场留下深深的“土豪”印象。
随着97临近，市场开始狂热。香港人的口号是什么呢，“大陆一定会接盘的”。
于是香港人拼命地炒高楼价，熊心豹子胆。当时最著名的是沿着九铁沿线，矗立着一幢幢“省长楼”联排别墅。约一千多万/套（97物价）。
市场传言，中国有31个省，每个省都有十几个省级干部。每个干部都要在香港置一套别墅。这是数不清的需求。
你甚至可以换一句话说，“香港楼市之后的跌幅，都是1995~1997二年内涨出来的”。
香港楼市从顶峰下跌到最低处，大约跌剩三成。按照我个人粗浅的看法，他大概能划为三波。每一波都是七折，跌去-30%
当然，香港不是我的主场。谈上海楼市我能确信100%符合历史，香港毕竟隔远了一层。若有更专业大师，轻打勿拍。
我们知道，所有的楼盘，并非同步同涨同跌。楼盘之中，本身有笋盘有洼地，也有CEO盘和严重高估的陷阱。
市场并非完美协和。尤其是大势急升的时候，会有一些区域一些板块“炒风”特别炽盛。这些板块和楼盘，或许是KFS特别擅长炒作搞话题，或许是目标人群特别无理性，或许是外来人口刚需急。
我们综观香港1997下跌，发现跌得最狠的是“伪豪宅”。具体的定义是：新晋社区想要开发成高档住宅区但又未完工尚未被市场接受的原有烂泥地郊区。譬如当时九龙塘，石硖尾，东涌，乃至深水湾都跌幅十分严重。这些区域以新盘为主，人口填入。本身的凝聚力不强。
而到了1998~1999下跌第一年，KFS集体“劈价抢跑道”，一手盘最多的地方又是受害重灾区。
另外一个方面，“学区房”跌幅也十分严重。1997.6月最著名的一件事，就是有豪客坐直升机睇楼，全港轰动。“何文田”卖22000/尺。其结果自然是跌得惨不忍睹。
而1996~1997最后一年，受“红筹托市”的感染。仅仅最后一年就涨了约+50%。其中，普通的大盘大势仅涨了约30%，还有30%是特别的“明星爆炒盘”额外涨上去的。也就是部分盘涨了60~70%.
我们可以看见，1995年的这一个价格，形成了一个明显的“底部”，或者称之为箱体。也就是1995年的价格，原本是经过充分换手，市场充分接纳，是“夯实”的。
所以我们看图中这个图形，他从1995~1997是“急升”。但是1997~1999是“急跌”。
可是到了1995=1999的这样的价格平台，他就跌不下去了。就获得了喘息。因为这个价位是有“支撑位”的。是经过充分换手市场比较接受的。所以在这一个位置足足盘了二年。
这第三个-30%，是“线，市场已阴跌了四年。人气和野望低迷之至。终于是会有人“熬不住”，撑不住的。
从2001年开始，逐渐有一些资金链崩裂，或者对前途极度悲观的人士，开始按照“亏本价”抛售手中房产。并形成了一个破位下跌走势。
七、分析与解读如果你是一名房东。你每天晚上都睡不好觉。你每天思索三个问题
问题一，你是买在传统成熟地段，还是“新兴”开发地段。你是买的二手老破旧，还是一手CEO。如果你的回答是“新兴”地段。好比6W的唐镇，7W的张江，6W的森兰。买的又是仁恒，万科，绿地之类磨刀杀粉KFS。则你有很大的可能性是“CEO盘”的牺牲者。你很有可能会比别人多跌一个-30%.
问题二，你是在2015.10之前买的，还是2016.02之后买的。众所周知，2015.10~2016.02是一场+50%的巨型涨幅。当然，我并不是说这是我们的最后一个涨幅。
但是，套入到“三个70%”理论中去。如果你是大涨之后刚刚买入的“高位接盘”，则你会比别人多一个-30%的危险。
问题三，如果回撤-30%，你能扛二年么。如果问题一，问题二都难不倒你。则你的风险应该说已经不大了。
我们可以认为，房地产市场，最大的回撤大约可能估计或许妹比不超过-30%。
此后就逐步回升。而且回升的速度还不慢。跌下来用了六年，升上去也只用了六年。连泡带沫全都还给你。
一、负资产1997~2003，香港楼市最低潮时，他大概产生了106000名“负资产”人群。按照香港240万套房产，占总人口的5%。
首先你要在市场最狂热的时候冲进去，而且要买那种“严重高估”的盘，正常的情况下是一手CEO。其次你首付要足够低，香港允许“二按”。首付5%，贷款可贷95%。
那么，你反过来想一想，什么样的人，会在“最狂热的时候，用最小的首付买入一手CEO盘呢”。一般只有二种答案：
菜鸟2002年时去香港公司考察内务，听取述职。有一个司机叫做阿伟。40岁的夫妻俩，没有孩子养了条狗。
“我为啥不养孩子呢。因为生了孩子他也买不起房子，不如别让他生下来受苦。”
“先生你让我怎样加班，怎样骂人发脾气都可以。我只求你不要把我炒鱿鱼，否则我就真的没有活路了”。
“我为啥不养孩子呢。因为生了孩子他也买不起房子，不如别让他生下来受苦。”
“先生你让我怎样加班，怎样骂人发脾气都可以。我只求你不要把我炒鱿鱼，否则我就真的没有活路了”。在我们看来，这种劳动人民司机就属于“菜鸟”类型的。当他最终冲进去时，他却完全不懂选筹。以至于买了贵货。
二、你弱你有理在我们看来，认赌服输。看错了走势，只能怨你自己“学艺不精”。
“负资产者受到了普遍的同情”。如果我们说今天Donald Trump川普在美国和“政治正确”作殊死搏斗的线年的香港，“负资产者”就是绝对的政治正确。
几乎所有的政治团体，都对“负资产者”表示同情。几乎任何一个民意“立法会”议员，一开口就是要解决负资产问题。
尤其当1998.11发生了第一例“烧炭”[1] 事件。白左圣母心被彻底击碎了。
小白左婊们一边流着眼泪，一边发誓让这样的惨剧再也不要发生。这些事情的合力是什么。合力就是“救市”成了绝对绝对政治正确的事情。当中国傻空还在为“调控降房价”欢呼之时，他们其实也正在掘自己的坟墓。
1997年金融风暴一发生，那群家伙就希冀“联系汇率”被击溃取消。很多人不明白“联汇”的意义是什么。联系汇率的意思，就是港府失去了“印钞权”。
本来楼市崩溃，对于政府及政治特权群体而言，只要我开动印钞机，把港币印成日元，韩元，津巴布韦元。哪一个价格位稳定不住。无论10W，8W单价都小菜一碟。
于是就爆发了2003.07.01的“大游绗”。董伯伯站在中环城楼上，面如土色。
董伯伯当时搞了“八万五”。他的心思是好的，97时香港楼价已是全球第一高。过高的楼价并无好处，而且也削弱香港长远竞争力。既然已经回归了，
都是亲爹政府了，董伯伯好不容易申请了扩大供地。在7月1日的那一天，董伯伯心里悔啊。我想他是把肠子都悔青了。
“丝，丝人呢。我为你们谋取了地价下跌。现在你们倒是跳出来为我说句话啊”。
“丝，丝人呢。我为你们谋取了地价下跌。现在你们倒是跳出来为我说句话啊”。
丝们没有出来。那些受了“八万五”恩惠的人，没有一个跳出来，为董伯伯说二句话。在他最脆弱的时候，没有一个“楼价下跌”受益者跳出来为董辩护。
事情后来的发展结果呢，董伯伯以“健康原因”黯然下台。后来人接位。整个政治生态已经看得很清楚了，什么能做，什么不能做。哪些人可以得罪，哪些人不可以得罪。
有兴趣的人，可以去搜一下“孙九招”。指的是当时“房屋及规划地政局”局长孙明扬。
政治风向明确之后，他一开始是“孙一招”，收紧土地供应。后来则扩展到“孙九招”，包括土地房屋地铁基建的全面收紧。
严格地说，香港2003~2005年那一段时间，根本就没有供地。土地供给量为零。人为地制造了一段大冰河期。
长期以来，香港每年的新建都在45000套左右。所谓“八万五”，也不过五万私营，三万公营。
可是近年香港供应逐渐衰弱，最近二年甚至都徘徊在15000套的水准。这样香港年轻人才是真的“买不起楼”“买不到楼”。
我们可以复盘一下香港1997“楼崩”之后发生的事。下半场才是真正精彩之处。
很多人或许还不体会“政治正确”这个词有多凶猛。如果你了解当年这段历史的话，香港房东们的要求，基本是“100%回到九七巅峰原价”。100%，只有100%回到，才能消灭负资产。才能让有产阶级满意。
因为97的房价，根本就是“急升”的。这是非常虚的。根本就没有经过充分的换手和市场承认。
可是回归前最后一段时间，1997升旗前的最后六个月。他就从8W，一口气拉到了20W。廿万一平米，相对于工资或者物价，就是这一个比例。
他肯定要跌下来，经过三个70%，最后20-14-10-7，最后跌到了内环六七万的样子。其实这还是一个很合理的数字。并不算贱卖的数字。
可是“房东”阶层已经坐不住了。整个社会价值，舆论导向，政府态度，已经极大地偏向了同情怜悯房东。
于是圣母婊少女心顿时被感动得不行了，尤其遇见几例带小孩冚家铲的。照片一发，简直横扫大杀器啊。
所以房价一定要“救市”。救市的目标，不是要恢复合理价。而是要恢复“最高价”。
一旦20W这样的价格被“刷”出来，他们就会说6W的价格是打了三折。而以20作为政治奋斗目标。而丝毫不管公平与正义。
按照这样的价格，你几乎可以说“炒楼永不败”。哪怕将香港经济扭曲扭曲再扭曲。
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